明治安田J-REIT戦略ファンド（愛称:『リート王』）は、2017年以降急激に純資産額を伸ばしている人気ファンドです。毎月分配型でインカムゲインの大きいタイプのファンドですが、メリットばかりではないことにも注意が必要です。
「明治安田J-REIT戦略ファンド」の特徴と運用実績・購入可能なおすすめの証券会社を紹介しながら、懸念点についても解説します。
明治安田J-REIT戦略ファンド（リート王）の特徴・運用実績
「明治安田J-REIT戦略ファンド（以下リート王）」は、国内のマンションやビル等の収益型物件に投資し、運用益を狙うコンセプトの投資信託です。
毎月分配型の投資信託であり、2019年5月現在は１万口＝1万円ごとに200円（実質分配金利回りだけで約12％）と他に類を見ない高配当ぶりです。配当金を引き上げた2017年を境に大量の資金流入が始まり、現在は362億円の巨大ファンドに成長しています。
| 明治安田J-REIT戦略ファンド（追加型投信）の基本情報 | |
|---|---|
| 純資産額 | 33,718百万円 |
| 基準価格 | 10,418円 |
| 決算回数/年 | 年12回（毎月18日決算） |
| 投資先の種類（カテゴリー） | 国内REIT |
| ベンチマーク | なし |
| 主な組入銘柄 | 日本ビルファンド投資法人、日本リテールファンド投資法人、ケネディクス・オフィス投資法人といった国内不動産投資会社 |
| リスクメジャー | 2（やや低い） |
| 販売ランキング | 楽天証券：2位
SBI証券：1位 |
※5月15日時点
運用コストの評価
運用コスト面では、購入時手数料ｍｐ高さが目につきます。その一方で保有中に発生する信託報酬・信託財産留保額は、同カテゴリ―としては格安です。
売却前提でない運用に最適なコスト体形と評価出来ます。
| 明治安田J-REIT戦略ファンドの運用コスト | |
|---|---|
| 購入時手数料 | 3.24% |
| 信託報酬 | 年率0.972% |
| 信託財産留保額 | 0.2% |
| その他管理費（実費） | 監査費用：0.0054%
売買委託手数料等：0.002～0.003％ |
| 実質運用コスト | 年率1.18%程度 |
| 運用方式 | ファミリーファンド方式 |
運用実績の分析
6ヵ月～1年のトータルリターンは、国内投資のみ行うファンドとしては驚異的数値です。これまでも毎年の年間利回りは10％以上を達成しており、1年程度の保有であれば実績良好と評価できます。シャープレシオもカテゴリ平均以上であり、運用効率も上々です。
一方で、3年以上の長期運用時のリターンは揮いません。その理由は、次で説明するリート王特有の傾向にあります。
| 明治安田J-REIT戦略ファンドの運用実績 | ||
|---|---|---|
| 運用期間 | シャープレシオ | トータルリターン |
| 1ヶ月 | ー | -1.23％ |
| 3ヶ月 | ー | ― |
| 6ヶ月 | ー | 9.70％ |
| 1年 | 1.92（1.76） | 13.76％ |
| 3年 | 0.50（0.35） | 3.64％ |
| 5年 | 1.03（0.86） | 3.64％ |
| 設定来 | ― | 157.49％ |
参考：SBI証券ファンド紹介ページ（リンク）
【注意】危険な「タコ足型配当ファンド」の傾向あり
一見高く見える分配金の大部分は「元本の切り崩し分」です。単に現金資産を返してもらっているだけに過ぎず、長期リターンが減るのもこのためです。トータルリターン自分の身を食べるタコに似ていることから、こうしたファンドのことを「タコ足型配当」と呼ぶことがあります。
実際にリート王の基準価額推移を見ると、分配金込みのチャートは上昇しているにもかかわらず、実際には下落し続けていることが分かります。
参考：SBI証券ファンド紹介ページ（リンク）
基準価額が下がり続けている原因として「分配金原資として純資産が切り崩されている」「ファンド販売数急増により大量の資金流入がある」の2点が挙げられます。
基準価額＝純資産額÷総口数
基準価額が上がる原因…運用益の増加・解約数の増加
基準価額が下がる原因…ファンド販売数の増加・分配金の発生・運用益の減少
今後もしファンド販売数が減少する・ファンド運用益が下落して反発しないといった事態が起きた場合、最初に減らされるのは分配金です。
分配金が減ると人気がなくなって販売数が減少し、純資産が減って運用益もさらに下がります。この悪循環が続くと、利益どころか深刻な元本割れリスクも考えられます。
こうした危険な兆候があることを念頭に置くと、実質利回り（計算方法はこちら）を計算した上での定期的な売買判断が必要です。
投資信託の選び方・本当に実績良好なファンドの見分け方については、こちらの記事も参考にしてみてください。
レーティング＆表彰歴
モーニングスターのレーティングでは、2019年5月現在☆4つの評価です。rミドルリスク・ミドルリターンと評価される国内不動産に投資する投資信託のため、安定感が評価されていると考えられます。
なお、表彰歴は特にありません。後述するように購入できる証券会社や銀行が少ないためか、一般的にあまり認知されていないことも、表彰歴が無い理由の一つと考えられるでしょう。
明治安田J-REIT戦略ファンドが向いている人
リート王には注意すべき点もあるものの、次のような人に向いています。
【明治安田J-REIT戦略ファンド（リート王）が向く人】
- 不動産投資に興味はあるものの、時間や資金の問題でなかなか手が出せない人
- 売却指示を出さずに運用中資金からキャッシュを確保したい人（資金流動性確保やリスク対策など）
不動産投資は時間も手間もかかり、リターンが大きい反面でなかなか手が出しづらい性質の投資法です。間接的に不動産運用を行えるリート王であれば、少ない資金から始められて手間いらずです。
”分配金＝元本の切り崩し分”という特徴も、すぐに動かせる現金を確保しておきたい慎重派の投資家にとっては、むしろメリットです。
投資信託は、売却指示を出しても入金反映は3～5日後になります。「生活費が必要になった」「他に魅力的な投資先が見つかった」という場面で慌てて投信を現金化するよりも、分配金という形で定期的にキャッシュを受け取るほうが安心できるとも言えます。
購入できる証券会社
明治安田J-REIT戦略ファンドは、次の証券会社や銀行で購入することができます。当サイトで紹介している他のファンドと比べると、販売会社が少ないと感じられるのではないでしょうか。
| 「明治安田J-REIT戦略ファンド」が購入できる証券会社 | |||
|---|---|---|---|
| 証券会社名 | 最低購入金額 | 積立買付 | 購入時手数料の優遇 |
| SBI証券 | 100円 | 〇 | 積立買付なら実質無料（全額キャッシュバック） |
| 楽天証券 | 100円 | 〇 | 積立買付なら実質無料（全額ポイントバック） |
| GMOクリック証券 | 100円 | 〇 | なし |
| 松井証券 | 100円 | 〇 | 買付方法に関わらず実質無料（全額ポイントバック） |
| マネックス証券 | 100円 | 〇 | 積立買付なら実質無料（全額ポイントバック） |
| 岡三オンライン証券 | 100円 | 〇 | 買付方法に関わらず実質無料（後日キャッシュバック） |
| 高木証券 | ファンドにより異なる | × | なし |
SBI証券・楽天証券なら、それぞれ約2,600の投資信託ファンドのなかから他の投資先を探せます。
グループ傘下のネット銀行と証券口座を連携させておけば「ATM入出金手数料＆振込手数料の月間無料回数アップ」「ポイント還元率アップ（楽天証券のみ）」といったメリットがありますよ。
口座未開設でも取扱いファンドの一覧と詳細を確認できるので、これから資産運用を始める予定の人も早速チェックしてみましょう。
まとめ
明治安田J-REIT戦略ファンド（リート王）は、少ない資金で不動産投資を間接的に始められるのが魅力です。分配金利回りは年率10％を超え、配当益を好む投資家から各証券会社でトップクラスの買付注文があります。
一方で、分配金＝元本の切り崩しであるという「タコ足型配当ファンド」の傾向は気になります。長期運用時の低い利回りは、タコ足型配当のデメリットを反映しています。販売数もしくは運用益が減ったとき、深刻な元本割れリスクもあるでしょう。
高配当ファンドならではの特徴を理解し、自分に合っているかどうかを慎重に見極めてからの「リート王」購入をおすすめします。
コメント